現金なしで家が買える?オーバーローンについて解説

年収の何倍もの価格となる住宅は、ほとんどの方が住宅ローンを利用して購入しています。

高額の借り入れとなる住宅ローンは、頭金を充当できることが与信判断における一つの材料とされていたため、一昔前は少なくとも「購入代金の10%程度」が必要とされていました。

しかし、「超低金利時代」と言われる現代においては、頭金を充当せず、さらに諸費用まで借り入れる「オーバーローン」と呼ばれる購入方法が誕生しています。

今回はオーバーローンについて、そのリスクも含めて解説していきます。

マイナス金利政策が生んだオーバーローン

バブルと言われた1990年前後の時代、住宅ローン金利は8~9%で推移していました。

ところが、現在は日銀のマイナス金利政策により、変動金利においては0.5%を下回るほど大幅に下落しています。

この金利下落にともない、各金融機関はかつて必須とされていた頭金を住宅ローンの融資条件から外し、さらに購入にかかる諸費用までもローンに組み込む「オーバーローン」を認める動きが出始めたのです。

この0.5%という数字は、金融市場の中では非常とも言えるほど低い金利です。

借り手側からすれば、なるべく多く住宅ローンを組み、頭金として充当するはずだった現金は他の高い利回りの金融商品で運用する方が金銭的メリットは大きくなります。

住宅ローン減税を利用すると「逆ざや」の状態に

住宅ローン控除との関係でもメリットが大きいことが分かります。

住宅ローン控除は年末のローン残高に対して1%分の所得税を控除する制度です。

年間40万円の控除上限があるものの、仮に金利0.5%で住宅ローンを組んだ場合、1%の所得税控除に対して住宅ローン金利が0.5%ということは、差し引き0.5%分の現金が余計に還付される、いわゆる「逆ざや」の状態となるのです。

例えば0.5%の金利で4,000万円の借入をした場合、年間の支払い金利は20万円です。

一方、ローン控除による還付額は最大で40万円であるため、初年においては理論上20万円多く手元に現金が残る計算となります。

残債割れのリスクもある

オーバーローンには金銭的メリットが多く、さらに頭金が無くても住宅を購入できるため、現在多くの方が利用されています。

しかし、だからといって無理にオーバーローンを組めば、残債割れのリスクもあるため注意が必要です。

特に新築物件の場合は、いわゆる「新築プレミアム」を上乗せした販売価格が設定されており、入居後すぐに流通価格が10%程度下落するとも言われています。

住宅ローンを組むと、購入物件に金融機関を債権者とする抵当権が設定されます。

そして、仮に売却することとなった場合は、この抵当権を抹消しなければ買主へ所有権を移転することができません。

つまり、住宅ローンを完済することができなければ、売却することができないのです。

無計画なオーバーローンはリスク大

オーバーローンは戦略的に利用すればメリットが大きい一方、単に「頭金が準備出来ないから」「金利が安いから」という理由で使うことは大きなリスクを伴います。

住宅売却はいつ・いかなる理由で発生するか分かりません。オーバーローンを利用する場合は、売却時の残債割れが発生しない様に、購入する時点で将来の流通価格をある程度把握しておくこと、そして十分な現金を手元に残しておくことが重要です。

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