住みながら売却できる!リースバックの仕組みについてご紹介

リースバックとは、正式名称を「セール・アンド・リースバック」と言い、自宅を不動産会社などへ売却し、売却資金を得ながら不動産会社と賃貸契約を結ぶことで、自宅に住みながら売却できる方法です。

今回はリースバックの仕組みやメリット、利用する際に注意する点などをご紹介してまいります。

リースバックの仕組み

リースバックを使うと、不動産会社へ自宅を売却し売却資金を得ることができ、さらに不動産会社と賃貸契約を結び、周囲に知られずに元の住居に住み続ける事ができるのです。

利用する場合は、住居者から売却希望条件の聞き取りや状況確認ののち、調査や査定が行われ、不動産会社が条件を提示します。

不動産会社と住居者の条件が合えば、契約を交わし、売却と賃貸契約へと進んでいきます。

リースバックの主なメリット3つをご紹介

リースバックには、大きく分けて3つのメリットがあります。

・売却後も賃貸契約で同じ住居に住み続けられる

一番のメリットとしては、売却後もそのまま同じ住居に住み続けられることでしょう。

転居には新たな物件探しなど、大きな手間も引っ越し費用もかかります。ですが、リースバックでは、売却でまとまった資金を得ながら、賃貸契約を結ぶことで、そのまま同じ住居に住めるため、引っ越しなどによる子供の学区を気にする必要もなく、周囲から詮索を受けることもありません。

・コストの定額化と所有時のリスク低減

自宅を所有している場合、毎年固定資産税や都市計画税などの税金を払う義務があります。その他にも火災保険や地震保険といった保険料も必要でしょう。また長く住めば、あちこち修繕が必要な個所も発生します。

リースバックを利用すると、売却時に所有権は不動産会社に移るため、上記のような税金や保険料のコストや、壊れた箇所の修繕費が発生するといったリスクから解放されます。

リースバック利用時の留意点とは?

リースバックのメリットをご紹介して参りましたが、メリットだけではなく、当然デメリットもあります。では、利用時にどんな点に気をつけなければならないのでしょうか。

・市場価格より安く売却される

リースバックを利用して自宅を売却した場合、価格は一般の市場価格より安い、もしくは高い価格で売却できても、賃貸契約後の家賃が高くなるという特徴があります。

なぜ上記のような特徴があるかと言いますと、リースバックでは住居の所有者である不動産会社が、購入した住所における一定の制約とリスクを負うためです。

購入した物件は、元の住民と賃貸契約により、元の住民がそのまま住み続けるため、不動産会社は購入した住居の売買ができず、売買で得られる利益が出せません。代わりに家賃で利益を出すことになるため、家賃滞納などのリスクも含め、売却時の価格を下げる、もしくは家賃を割高にすることでつり合いを取ります。

・住み続けられない可能性もある

自宅を売却すると、所有権は新たな所有者(ここでは不動産会社)へと移ります。所有者と賃貸契約を結びますが、その際の契約内容によっては、契約更新時ができず、元の住居から出なければならない可能性があります。

賃貸契約では、期間が定められている定期借家契約と、借主が居住を希望している場合、正当な理由が無ければ、貸主からの更新拒絶が認められない普通借家契約があります。

リースバックの利用時には、普通借家契約ができるところを探すと安心でしょう。

また、所有権が移るという事は、リノベーションも自由に出来ない事になりますので、建増やリノベーションを考えている場合は、リースバックの利用について念入りに検討する必要があるでしょう。

まとめ

今回は自宅を売却しながら、元の住居に住む(=リースバック)についてご紹介して参りました。

リースバックには、メリットもありますが、一定のリスクもあります。契約内容や価格などをしっかり調べたうえで検討されてみてください。

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